2022-07-18 - admin

烂尾8年后,西安易合坊终于迎来了交房,原本应高高兴兴去收房的业主杨华(化名)却很难激动起来。

延期多年收房,杨华和一众业主不仅拿不到任何赔偿,还被告知需要缴纳1800元/平方米的续建费,记者了解到,目前300余户业主中仅有几户业主选择了收房。

据《每日经济新闻》此前报道,原计划于2015年年中竣工交付的易合坊,因开发商西安四德置业有限公司资不抵债,于2014年楼房烂尾,截至交房前,项目停工已达8年之久。尽管在当地政府和法院的介入下,四德置业走上破产重整之路,项目也迎来转机,但如今在交房时再面“难题”。

 

“难收”的新房

11月18日一早,杨华和部分易合坊业主突然接到通知,希望其立即前往项目现场收房。

“当时我们看了流程觉得不合理:要求业主先收房再验房,但正常来说应该是先验房才收房,不仅如此,还要求业主要先缴纳大修基金和3个月的物业费后才能收房。所以当天上午就算有人去了现场,但也没什么人收房。”

根据今年11月16日西安市灞桥区人民法院的(2018)陕0111破1-7号《民事裁定书》,批准西安四德置业有限公司重整计划草案,终止西安四德置业有限公司重整程序,对购房债权进行债权清偿。清偿方式主要包括房屋清偿和货币清偿。

来源:四德重整管理人官微

“原则上采取房屋交付方式清偿。”在这份裁定书上,《每日经济新闻》记者注意到,另一种清偿方式货币清偿,则是在扣除银行主张的相关费用后才能获得清偿。

“我们大多数业主都是刚需,货币清偿的价格是按照10年前大家以四五千元单价购买时的价格来算的,但目前周边房价都超过了10000元/平方米,现在再让我们拿着以前的首付款来买房肯定是买不到了。”杨华告诉记者,因此业主们在选择清偿方式时基本都以房屋清偿为主。

记者在贝壳找房APP上看到,与易合坊一街之隔的锦溪东城新一家目前在售二手房均价12881元/平方米;建成于1996年的浐灞新城四期10月参考均价也在12339元/平方米。

让“杨华们”更难以接受的是,在收房前业主还需签署一份条件颇为苛刻的补充协议。

“我们当初购买的是正规的商品房,虽然经历了许多波折,但不最终影响房屋商品房的属性,所以交房也应该按照一般商品房的要求,达到交付条件才行。”杨华告诉记者,在他们看来,现在的房子离交付标准还有一定距离。

在杨华向记者提供的补充协议上,第一条就是“乙方同意按照房屋现状接收房屋”,他表示,房屋目前还没有完全通过验收,“三书一表一证都不齐全,天然气也没有入户安装、电表也没有,电还是临时用电,暖气也要明年才能通,这肯定达不到交房条件”。

受访者供图

不仅如此,记者还注意到,目前补充协议里的房屋面积仅为预测面积,尚未有实测面积。

而根据灞桥区法院的公告,此次交房实行分批交付,未接到四德公司清偿手续通知的人员,不得进入管理人办公室、四德公司售楼部和项目现场。

 

“难解”的续建费

让业主不能接受的除了交房条件外,还有一笔额外的续建费。

“交房现场签订的补充协议没有直接提续建费,但补充协议相关约定的前提是灞桥区法院的裁定书和四德公司的重整计划,而这两份文件都要求业主缴纳续建费。”杨华表示。

《每日经济新闻》记者注意到,11月16日的裁定书明确提到,选择以房屋交付方式清偿有一定条件,“因四德公司资不抵债,导致项目烂尾,进入重整程序后,需投入资金进行续建,选择房屋交付清偿的债权人,需在办理不动产权证书时补缴重整受理后发生的续建成本。”

而《西安四德置业有限公司重整计划草案》也提到,选择以房屋交付方式受偿的购房债权人,需在办理不动产登记证前补交重整受理后发生的续建成本。

据杨华等一众业主获得的消息,续建费用大致为1800元/平方米,不过这一金额,目前尚未获得证实。

今年8月,易合坊破产重整管理人曾在电话中回复记者关于续建费的问题,“目前还没有确切数字,最终要待债权人同意,确定后由法院对外公布。”

“对于我们业主来说,这么多年没有按期收房获得赔偿就算了,反而还让我们再交钱,这是我们不能接受的。”也正因此,在今年7月重整草案的两次投票时,业主方均投下了反对票,但未能通过。

2022年7月22日,灞桥区法院组织召开债权人会议,对重整计划草案进行了分组表决。经表决,职工债权组、税款债权组通过了重整计划草案,购房债权组、工程款债权组、小额债权组和普通债权组未通过重整计划草案;7月28日,灞桥区法院组织未通过的购房债权组、工程款债权组、小额债权组、普通债权组再次表决,其中小额债权组表决通过重整计划草案,其他债权组仍未通过重整计划草案。

不过,最终在今年11月16日,灞桥区法院通过民事裁定的方式,批准通过了西安四德置业有限公司重整计划草案,终止西安四德置业有限公司重整程序。

在这份裁定书中,灞桥区法院认为,虽然购房债权组、工程款债权组和普通债权组表决未通过重整计划草案,但重整计划草案中对购房债权人所享有的购房债权将以交付其所购房屋的方式获得全额清偿,不选择交付房屋的购房债权,其购房款将获得全额货币清偿,购房债权组债权未受到实质性损害。同时,因选择交付房屋方式清偿债权的购房债权人需在办理不动产权证时补缴续建成本,承担了破产重整受理后所添附在该特定房屋上的成本,因此向购房债权人以交付房屋方式清偿债权,并未损害其他债权组债权人的权益。

“不缴纳续建费,就办不了房产证,包括以后的落户或者子女上学问题,都跟房产证有关系。”记者注意到,与易合坊隔着一条东柳瑞路就是灞桥区东城第六小学。

“当初很多业主选择买这里,有一部分原因就是因为学校。”

“现在开发商的问题,最终反而由我们购房者来买单,我们认为这是非常不合理的。”杨华直言,“我等了8年,有的业主还等了10年,不是想等这样一个结果。”

据时代财经,一般而言,烂尾楼续建费用主要有四大来源,即建设方垫资、投资人融资、购房人集资和破产财产清偿(债权人承担)。其中,由购房人承担续建费用存在较大的争议。

“在购房人已经足额缴纳房款的情况下,购房人已经尽到了自己的付款义务。如果房屋尚未建好,后续续建费用其实应当由开发商来承担。”11月21日,北京金诉律师事务所主任王玉臣通过微信告诉记者,现在重整草案通过了,对购房人而言,会产生一定的约束力,如果不缴纳,就不能按照重整方案享有对应的权利。

“购房者若主张以货币进行清偿,所造成的原购买价与现在市场价之间的差价,导致以原有价格买不到现在的房屋,属于间接损失,在法律上是不予以赔偿的,当初合同中明确标明开发商原因造成烂尾的除外。购房者可主张申请的赔偿是直接损失赔偿,一般就是购房者所缴纳的本金,最多会加一些银行利息,一般是按照同期贷款年息5个点左右进行赔偿。”上海市光明律师事务所付永生律师在接受记者采访时表示,目前重整草案通过后,购房者就需要按照规定缴纳续建费用。

“对于易合坊的购房者来说,现在还有得选,通过缴纳一定续建费还能拿到房子;很多开发商烂尾项目还走不到这一步,人财两空,既拿不到钱也拿不到房。”付永生表示,这可以看做是一项投资,现在这种情况就相当于市场投资风险导致的,购房者需要接受这样的风险。

记者|陈利

编辑|陈梦妤孙志成 盖源源

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